高青县人民政府

行政复议决定书

高政复〔2020〕49号

申请人赵某某，男，19**年*月*日生，汉族，现住山东省淄博市*********。

委托代理人刘镕毓，山东建仑律师事务所律师。

被申请人高青县自然资源局，住所地高青县高苑路22号。

法定代表人付会民，局长。

出庭负责人马立冬，该局副局长。

委托代理人赵崇仁，该局工作人员。

委托代理人崔少村，山东青苑律师事务所律师。

第三人张某某，男，19**年**月**日生，汉族，住山东省高青县**********。

委托代理人张某某，女，19**年*月**日生，汉族，住山东省高青县***********，系张某某女儿。

第三人张某某，女，19**年*月**日生，汉族，住山东省高青县*****。

申请人不服被申请人2020年10月19日作出的《关于赵某某申请事项的回复》，于2020年10月23日向高青县人民政府提出行政复议申请，本机关于2020年10月23日依法予以受理。2020年12月3日依法进行听证。现已审理终结。

申请人请求：撤销被申请人于2020年10月19日作出的《关于赵某某申请事项的回复》，责令被申请人撤销于2020年10月19日作出的对坐落于高青县绿荫市场南延东测1北-1的房屋[不动产权证号：鲁（2017）高青县不动产权第0005245号、不动产登记证明号：鲁（2018）高青县不动产证明第0008114号]由张某某过户登记至张某某名下的具体行政行为，将案涉房屋更正登记为张某某名下。 

申请人称：2003年12月，申请人赵某某与第三人张某某就案涉房屋达成口头房屋买卖协议，双方约定，张某某以人民币13万元的价格（包含房屋价款及办证费用）将案涉房屋卖给赵某某,赵某某于2003年12月29日向张某某支付部分购房款3万元，张某某将案涉房屋交付给赵某某使用，直至2019年4月21日，十六年间一直由赵某某占有使用，前述事实有高青县人民法院（2011）高民重字第8号生效判决、高青县人民法院（2019）鲁0322民初2113号生效判决予以认定。

2010年6月18日，张某某在未告知赵某某的情况下将案涉房屋转卖给案外人张海兵，后赵某某知悉该情况遂诉至法院，经两审，淄博市中级人民法院判决认定张某某向张海兵转卖案涉房屋买卖合同无效，前述事实有（2013）淄民一终字第21号生效判决予以佐证。

2017年7月29日，张某某在赵某某不知情的情况下擅自与张某某签订《房屋赠与合同》，并办理了房屋过户登记，2019年4月21日，张某某擅自更换赵某某案涉房屋门锁强占案涉房屋至今。申请人遂诉至高青县人民法院，法院一审判决确认张某某与张某某的《房屋赠与合同》无效，前述事实，有（2019）鲁0322民初1231号生效判决予以佐证。

2018年12月17日，张某某、张某某配偶郑连国、张某某名下淄博平信商贸有限公司共同与案外人成敏嘉签订《借款合同》，本金人民币40万元，已于2018年12月11日以案涉房屋设定抵押权并办理了抵押登记，后双方于张店区人民法院发生诉讼，对案涉房屋进行了保全查封，该案最终形成调解，调解意见为将案涉房屋拍卖，成敏嘉就拍卖价款优先受偿，前述事实有2020年5月15日（2020）鲁0303财保494号民事裁定、（2020）鲁0303民初2419号生效民事调解书予以佐证。

前述0322号生效判决作出后，赵某某曾通过邮寄送达及前往被申请人高青县自然资源局向被申请人提出书面撤销张某某将前述房屋过户登记至张某某名下的具体行政行为，被申请人相关工作人员及领导均以该房屋已由案外人成敏嘉设定抵押权，要保护善意第三人利益为由予以拒绝，并作出书面回复，认为赵某某应先向法院起诉，法院对张某某与成敏嘉之间借款担保合同作出确认无效的生效裁判文书后再行申请撤销张某某与张某某之间的过户登记。该理由不具备合法性，具体理由如下：

首先，张某某与张某某办理过户登记的《赠与合同》已经高青县人民法院0322号生效判决书确认无效，即办理过户登记的基础法律文书已经无效，赵某某作为案涉房屋的直接利害关系人持0322号生效判决书向被申请人申请更正登记，请求撤销张某某对张某某的过户登记的具体行政行为符合《物权法》第十九条关于更正登记的相关规定，具有充分法律依据。

其次，被申请人声称要保护成敏嘉作为抵押权人利益，拒绝更正登记的答复无任何法律依据，已经构成行政不作为，即使被申请人撤销张某某与张某某之间的过户登记行为，抵押物权属发生变化，因该撤销过户登记具体行政行为系由张某某与张某某之间的《赠与合同》被人民法院确认无效所致，系抵押人自身原因所致，根据《物权法》第一百九十三条的规定，抵押权人成敏嘉也只得向抵押人张某某主张责任，要求恢复抵押财产价值，被申请人对此不承担责任，且成敏嘉是否为善意第三人，其利益是否应得到保护，该判断为法院依审判权作出的规范价值判断，被申请人无上位法授权对此作出评判。因此，被申请人应当及时撤销前述过户登记行为，因赵某某已向被申请人提出正式书面更正登记申请，若因被申请人行政不作为使案涉房屋直接利害关系人赵某某合法权益受损，赵某某可通过提起行政诉讼或向高青县监察委员会举报的形式依法追究被申请人及其主要负责人法律责任。

综上，张某某与张某某的《赠与合同》已经生效判决确认无效，且申请人与案涉房屋归属有重大利害关系，被申请人应当依照生效判决撤销对于案涉房屋由张某某过户登记至张某某名下的具体行政行为，将案涉房屋恢复变更登记在张某某名下。

被申请人称：一、答复人作出的回复认定事实清楚、程序合法，适用法律正确。

答复人于2020年10月11日收到申请人赵某某邮寄（给孙霞）的异议登记申请书，经核实申请人申请的事项为“请求撤销对坐落于高青县绿荫市场南延东侧1北-1的房屋[不动产权证号：鲁（2017）高青县不动产权第0005245号、不动产登记证明：鲁（2018）高青县不动产证明第0008114号]由张某某过户登记至张某某名下的行政行为，将案涉房屋恢复变更回张某某名下”，与申请人“异议登记申请书”的字义不相符，按申请人的申请事项内容应为更正登记。

依据《中华人民共和国不动产登记暂行条例》第十五条规定，当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。《中华人民共和国不动产登记条例实施细则》第九条规定，申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。因此申请人如要办理不动产登记，应到不动产登记机构办公场所当场提出申请，而申请人通过邮寄方式寄送个人申请书办理不动产登记，不符合上述规定。

答复人对申请人的申请事项进行查询发现，涉案不动产因张某某、孙代荣赠与给张某某后，张某某将该不动产抵押给成敏嘉，并已经办理了抵押登记，不动产登记证明号为鲁（2018）高青县不动产证明第0008114号。2020年5月15日该不动产被张店区人民法院查封，查封期限为2020年5月15日至2023年5月14日止，查封法律文书为（2020）鲁0303财保494号民事裁定书。

依据《不动产登记暂行条例实施细则》第五章其他登记、第一节更正登记，第八十条：不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。涉案不动产因办理了抵押登记，且该不动产因成敏嘉提起诉讼现已被张店区人民法院查封，因此无法给申请人办理更正登记。因此答复人于2020年10月19日作出关于赵某某申请事项的回复，建议赵某某先向人民法院提请民事诉讼，对张某某和成敏嘉的《抵押合同》，作出生效法律文书后，再予以申请。

二、答复人在办理涉案不动产权证过程中依法已尽到了职责，经审核第三人申请登记的资料齐全完备，符合登记条件，答复人登记程序合法，依据充分。

2017年8月22日张某某与张某某、孙代荣向答复人提出申请办理房产转移登记，答复人依据不动产登记申请表、身份证明、具结书、公证书、房屋赠与合同、完税证明、房产分户平面图、宗地图、原房屋产权证等材料为张某某办理了房屋转移登记，并颁发了鲁（2017）高青县不动产权第0005245号不动产权证书。张某某与张某某、孙代荣在不动产登记申请表中签字认可，申请登记的不动产没有权属纠纷和权利限制，承诺提交申请登记材料、申请信息真实合法有效，如有不实承担一切法律责任。2017年9月21日张某某申请更正登记，经审核材料齐全，答复人依法为张某某颁发了鲁（2017）高青县不动产权第0005245号不动产权证书。2018年12月11日成敏嘉与张某某、郑连国共同向答复人申请抵押登记，经审核材料齐全，答复人依法为成敏嘉颁发了鲁（2018）高青县不动产证明第0008114号不动产登记证明。

综上，答复人作出的回复认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。答复人在办理涉案不动产权证过程中依法已尽到了职责，登记行为事实清楚、程序合法、适用法律正确。请求复议机关查明事实，依法驳回申请人的行政复议申请，维持答复人作出的行政行为。

第三人张某某未发表陈述意见。

第三人张某某陈述：申请人只支付了3万元房款，十六年占用房屋并且目前未取得房屋所有权。张某某父母年龄较大，生病无钱看病，因此，父母决定将房子过户到张某某的名下，由张某某向案外人借款为父母看病。申请人到处诬告，产生的损失由申请人承担。

经审理查明：2020年10月11日申请人通过邮政信函(单号：XA73163164137)向被申请人高青县自然资源局邮寄异议登记申请书，请求：撤销对坐落于高青县绿荫市场南延东侧1北-1的房屋[不动产权证号：鲁（2017）高青县不动产权第0005245号、不动产登记证明号：鲁（2018）高青县不动产证明第0008114号]由张某某过户登记至张某某名下的行政行为，将案涉房屋恢复变更回张某某名下。

高青县不动产登记中心于2020年10月19日作出《关于赵某某申请事项的回复》，回复内容为：“你申请的事项：请求撤销对坐落于高青县绿荫市场南延东侧1北-1的房屋[不动产权证号：鲁（2017）高青县不动产权第0005245号、不动产登记证明号：鲁（2018）高青县不动产证明第0008114号]由张某某过户登记至张某某名下的行政行为，将案涉房屋恢复变更回张某某名下。与你‘异议登记申请书’的字义不相符，按你的申请事项内容应为更正登记。根据：一、你提供的《山东省高青县人民法院民事判决书》（2019）鲁0322民初1231号中判决：一、确认被告张某某与被告张某某就坐落于高青县绿荫市场南延东侧1#北-1的不动产权于2017年7月29日签订的《房屋赠与合同》无效；二……。二、不动产登记簿记载张某某办理了涉及不动产权利处分的登记，不动产登记证明：鲁（2018）高青县不动产证明第0008114号。依据《不动产登记暂行条例实施细则》第五章其他登记、第一节更正登记，第八十条：不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分登记、预告登记和查封登记的除外。建议你先向人民法院提请民事诉讼，对张某某和成敏嘉2018年12月11日办理的抵押业务中的要件《借款担保合同》，作出生效法律文书后，再予以申请。 ”

另查明，2003年12月，申请人赵某某与第三人张某某达成口头买卖协议，张某某将高青县绿荫市场南延东侧1#北-1沿街楼出卖给赵某某，赵某某于同年12月29日支付张某某3万元。之后赵某某占有使用涉案房屋，直至2019年4月21日。2005年张某某向高青县人民法院提起诉讼，主张某某方约定涉案房屋价格18万元，要求赵某某支付剩余房款15万元并赔偿损失20569.5元，赵某某主张某某方约定房款13万元。高青县人民法院经审理作出（2005）高民初字第1397号民事判决书，判决：赵某某支付张某某剩余房款149300元，张某某为赵某某办理涉案沿街楼的房屋所有权证和土地使用证，驳回张某某的其他诉讼请求。张某某、赵某某对该判决均不服，提起上诉。淄博市中级人民法院经审理于2011年8月21日作出（2011）淄民一终字第416号民事裁定，裁定撤销高青县人民法院（2005）高民初字第1397号判决，发回高青县人民法院重审。在重审过程中，张某某撤回起诉。张某某将涉案房屋出卖给张海兵，《房屋买卖合同》落款时间为2010年6月18日。2012年赵某某向高青县人民法院提起诉讼，要求确认张某某与张海兵之间的房屋买卖合同及过户行为无效。高青县人民法院经审理于2012年11月27日作出（2012）高民初字第268-1号民事判决，判决驳回赵某某的诉讼请求。赵某某不服，提起上诉。淄博市中级人民法院经审理于2013年6月25日作出（2013）淄民一终字第21号民事判决，判决：撤销高青县人民法院（2012）高民初字第268-1号民事判决，确认张某某与张海兵于2010年6月18日就高青县绿荫市场南首东侧1号楼北-1房屋一处所签订的《房屋买卖合同》无效，驳回赵某某的其他诉讼请求。2013年张某某向高青县人民法院提起诉讼，要求解除与赵某某之间的沿街楼口头买卖协议，赵某某返还沿街楼上下共四间，赔偿经济损失5万元。高青县人民法院经审理于2014年1月3日作出（2013）高民初字第804号民事判决，判决认为张某某与赵某某之间的口头房屋买卖协议成立并生效，判决驳回张某某的诉讼请求。张某某不服，提起上诉。淄博市中级人民法院经审理于2014年6月9日作出（2014）淄民一终字第194号判决，判决驳回上诉，维持原判。

2017年7月29日，张某某与其女儿张某某签订《房屋赠与合同》，并办理了过户登记。2018年12月11日，张某某、张某某丈夫郑连国因向成敏嘉借款，将涉案房屋作为担保，办理了抵押登记。2019年4月21日，张某某更换涉案房屋的门锁，搬进涉案房屋居住。赵某某向高青县人民法院提起诉讼，请求：“1.确认张某某与张某某就坐落于高青县绿荫市场南延东侧1#北-1的不动产权于2017年7月29日签订的《房屋赠与合同》无效；2.判决张某某和张某某到不动产登记机构办理坐落于高青县绿荫市场南延东侧1#北-1的不动产权的更正登记，将该不动产的产权人由张某某更正为张某某；3.由张某某、张某某承担本案所有诉讼费用。”2019年7月13日，高青县人民法院作出（2019）鲁0322民初1231号民事判决书，判决：确认张某某与张某某就坐落于高青县绿荫市场南延东侧1#北-1的不动产权于2017年7月29日签订的《房屋赠与合同》无效；驳回赵某某的其他诉讼请求。因成敏嘉与张某某、郑连国、淄博平信商贸有限公司民间借贷纠纷一案，淄博市张店区人民法院于2020年5月14日作出（2020）鲁0303财保494号民事裁定书，于2020年5月15日作出协助执行通知书，将涉案房屋予以查封，查封期限自2020年5月15日至2023年5月14日。

高青县不动产登记中心系被申请人高青县自然资源局的下属单位。

上述事实有以下证据证明：

1.申请人提交的行政复议申请书、(2019)鲁0322民初1231号民事判决书等；

2. 被申请人于2020年10月19日作出《关于赵某某申请事项的回复》；

3.被申请人提交的邮政底单（底单号XA73163164137）、异议登记申请书，（2020）鲁0303财保494号民事裁定书、协助执行通知书等；

4.第三人张某某提交的（2020）鲁03民终1888号民事判决书。

本机关认为： 《中华人民共和国物权法》第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”《不动产登记暂行条例》第七条等规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。据此，被申请人高青县自然资源局具有作出涉案批复的法定职责。

《中华人民共和国物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”本案中，申请人赵某某与第三人张某某因涉案房屋的买卖发生纠纷，系利害关系人，其有权向被申请人申请更正登记或异议登记，申请人向被申请人邮寄的申请书标题为“异议登记申请书”，但其申请的内容实质为“更正登记”，被申请人按照“更正登记”的申请对其进行回复并无不当。

《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。......利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”第八十条规定：“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”第八十一条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。”本案中，申请人于2020年10月11日向被申请人提交了涉案房屋原登记产权人张某某与现登记产权人张某某所签订的房屋赠与合同被判决确认无效的相关材料，即张某某作为房屋产权登记人的基础民事关系已被确认无效。但因该房屋在赠与合同被确认无效之前已经过户登记给张某某并由张某某、张某某丈夫郑连国、第三人成敏嘉共同申请办理了抵押登记。且因成敏嘉与张某某等人的民间借贷纠纷，涉案房屋于2020年5月15日已被张店区人民法院查封。因此，被申请人依据上述规定作出的答复并无不当。

《不动产登记暂行条例》第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。” 第二十条规定：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。” 第二十二条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”被申请人于2020年10月11日收到申请人邮寄的申请后经过查询相关资料，认定申请人申请变更登记的涉案房屋已于2020年5月15日被张店区人民法院查封，不符合变更登记的条件，被申请人于2020年10月19日作出答复并书面告知申请人，程序合法。

综上，被申请人于2020年10月19日作出的《关于赵某某申请事项的回复》认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，符合法定程序。根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项之规定，本机关决定如下：

维持被申请人于2020年10月19日作出的《关于赵某某申请事项的回复》。

申请人如不服本复议决定，可以自收到本决定书之日起15日内，依法向人民法院提起行政诉讼。

二〇二〇年十二月二十一日