张法滨委员：

您提出的《关于构建业主与物业和谐关系的建议》的提案收悉，现答复如下:

一、普通住宅前期物业的确定及有关事项

根据《关于普通住宅前期物业服务收费及有关事项的通知》（淄发改价格〔2022〕121号）相关规定:

“一、物业服务收费按服务星级定价。(一)普通住宅前期物业服务根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体标准可在规定浮动幅度内上浮，下浮不限。”

“二、物业服务等级确认和收费标准调整。(一)普通住宅在销售前,建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，并向物业所在地街道办事处(镇人民政府)提出申请，由所在地街道办事处(镇人民政府)召集由城市管理部门、发展改革部门、自然资源和规划部门、社区居民委员会、建设单位、物业服务企业等参加的联席会议，依据小区规划建设情况、物业服务内容等协商确定物业服务等级。(二)物业服务等级确定后，建设单位应依法选聘物业服务企业。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含物业公共服务费的内容。(五)物业服务企业因服务成本等因素变化需要调整物业公共服务费标准的，应当遵循下列程序:委托具有资质的中介机构对上一年物业服务项目经营情况进行审计,审计报告在物业服务区域内显著位置公示不少于三十日;将拟调整的收费标准、服务内容和服务标准在物业服务区域内显著位置公示不少于三十日，并书面告知所在街道办事处、镇人民政府、居民委员会以及区县发展改革、城市管理等相关部门;调价方案应由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半的业主同意后，表决结果应当在物业服务区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。”

二、普通住宅成立业主委员会后物业的选聘及有关事项

根据《淄博市物业管理条例》相关规定，“第四十条业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务人管理。委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业服务区域应当选聘一个物业服务企业提供物业服务。”

“第四十二条业主委员会应当代表业主通过招标或者协议方式选聘物业服务人，经业主共同决定后签订书面物业服务合同。物业服务合同对业主具有法律约束力。物业服务合同签订后，业主有权进行查询。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。物业服务人应当自签订或者变更物业服务合同之日起十日内，向区县住房城乡建设主管部门备案。市住房城乡建设主管部门应当会同有关部门、协会制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。”

“第四十三条物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定:(一)提供物业服务符合国家和省规定的标准、规范;(二)及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项;(三)定期听取业主的意见和建议，及时答复业主提出的询问，接受业主监督，改进和完善服务;(四)定期向业主大会、业主委员会报告服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等;(五)发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告;(六)履行生活垃圾分类管理人责任，指导、监督业主和物业使用人进行生活垃圾分类投放;(七)对违反有关治安、环保、消防、房屋使用安全、市容环卫等法律、法规的行为及时采取合理措施制止、向有关部门报告并协助处理;(八)对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会;(九)不得泄露在物业服务活动中获取的业主信息;(十)不得挪用、侵占共有部分经营收益等共有资金;”

“第四十七条业主依法共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，业主委员会应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。物业服务期限届满前，业主依法共同决定续聘的，业主委员会应当与原物业服务人在合同期限届满前续订物业服务合同。物业服务期限届满前，物业服务人不同意续聘的，应当在合同期限届满前九十日书面通知业主、业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外。物业服务合同期限届满，业主仍未共同作出续聘或者另聘决定，物业服务人继续提供服务的，原合同继续有效。当事人可以随时解除物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。”

         高青县综合行政执法局

                                 2024年6月6日