文稿解读 | 《高青县发展和改革局 高青县自然资源局 高青县综合行政执法局 关于普通住宅前期物业服务收费及关事项的通知》政策解读

11月28日，高青县发展和改革局、高青县自然资源局、高青县综合行政执法局联合印发了《关于普通住宅前期物业服务收费及有关事项的通知》（高发改价格〔2025〕34号），现就有关情况解读如下：

一、起草背景

2025年11月，淄博市第十六届人民代表大会常务委员会对《淄博市物业管理条例》进行了修正，为进一步规范我县普通住宅前期物业服务收费，维护业主与物业服务企业的合法权益，引导物业服务行业健康发展，依据《山东省物业管理条例》《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）、《山东省定价目录》、淄博市发展和改革委员会《关于进一步明确政府价格管理事项及有关问题的通知》（淄发改价格〔2025〕7号）等规定，以及县综合行政执法局向我单位提出提供的物业管理服务费定价及相关意见建议提请，结合我县实际，起草了《关于普通住宅前期物业服务收费及有关事项的通知（征求意见稿）》，在广泛征求有关单位、部门及社会意见基础上，组织召开评估论证会议后，会同县自然资源局、综合行政执法局联合印发该文件。

二、决策依据

（一）《山东省行政规范性文件制定和监督管理办法》

（二）《关于公布<山东省定价目录>的通知》（鲁发改价格〔2020〕1361号）

（三）《山东省物业管理条例》

（四）《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）

（五）《关于落实常态化疫情防控举措支持物业服务行业健康发展的通知》（鲁建物字〔2020〕8号）

（六）《淄博市物业管理条例》

三、出台目的

《山东省物业服务收费管理办法》“第五条　实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）制定基准价及其浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行”。为进一步规范普通住宅前期物业服务收费行为，与上级政策保持一致，保障业主和物业服务人的合法权益，营造良好的生活、社区环境，促进美丽和谐社区建设，会同县自然资源局、综合行政执法局制定了《关于普通住宅前期物业服务收费及有关事项的通知》（高发改价格〔2025〕34号）。

四、主要内容

（一）物业服务收费，包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。高青县普通住宅前期物业公共服务费根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，分为五个服务星级，对应不同的基准价格；普通住宅车位租赁费和普通住宅前期停车服务费根据不同情况执行不同的收费标准及及浮动幅度。

（二）普通住宅前期物业公共服务费、普通住宅车位租赁费、普通住宅前期物业停车服务费以及车位场地使用费实行政府指导价，普通住宅前期其他服务收费、非普通住宅（包括商场、工业厂房、写字楼、门市房、宾馆酒店、医院等非住宅和高档住宅等）以及普通住宅后期的物业服务收费实行市场调节价。

（三）普通住宅交付后空置超六个月的，其前期物业费可按规定予以减收，减收比例至少为物业公共服务费标准的40%。例：业主居住小区为普通住宅（配备电梯）四星级物业服务前期物业服务的，且交付后空置七个月，前期物业公共服务费1.50元/平方米（含电梯运行费用），收费标准最高不超过0.90元/平方米（含电梯运行费用）（减收比例为40%）。

（四）物业服务企业不得擅自调整约定的物业服务收费标准，确需调整普通住宅前期物业服务收费标准的，需按照规定的程序进行。

五、与上级政策衔接、异同

（一）根据《山东省物业服务收费管理办法》“第五条　实行政府指导价的物业服务收费，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同房地产管理部门或者住房城乡建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）制定基准价及其浮动幅度，报本级人民政府批准后向社会公布执行”。为贯彻落实该项要求，县发展改革局会同县自然资源局、综合行政执法局联合印发该文件，文中确定了普通住宅前期物业公共服务费政府指导价格及浮动幅度、普通住宅车位租赁费和普通住宅前期停车服务费政府指导价格及浮动幅度。为维护广大业主权益，对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金管理提出具体实施指导。

（二）与上级政策相比，本级政策文件中对普通住宅前期物业服务收费有关问题更加明确具体，增加三条。

1.明确了可以收取利用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的车位场地使用费以及车位场地使用费的收费标准。

2.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金如何管理问题。

3.根据《山东省物业管理条例》有关规定，文中明确了在物业服务活动中发生争议，相关方协商不成的，应当提请物业所在地的社区居（村）民委员会或联席会议申请调解。

六、惠民举措

（一）为维护广大业主权益，明确了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金如何管理问题。

（二）我县普通住宅前期物业服务收费政策中的各星级服务对应的收费标准为延续以前全市执行的收费标准未做调整，该收费标准已充分考虑惠民因素。

七、关键词解释

（一）普通住宅前期物业

普通住宅前期物业的概念，以是否成立业主委员会为分界点，未成立业主委员会的为普通住宅前期物业。

（二）物业服务企业

依照法定程序设立，以物业服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。

（三）业主、物业使用人

物业的所有权人、物业的承租人和其他实际使用物业的非所有权人。

八、新旧政策差异

县发展改革局、县自然资源局、综合行政执法局联合印发的《关于转发〈关于普通住宅前期物业服务收费及有关事项的通知〉的通知》中提及车位场地使用费由区县制定，并未有相关明确要求，经研究，为进一步规范物业服务企业收费行为，保障业主权益，在新文件中物业服务费收缴第七条中明确了“收取车位场地使用费标准及收费方式等相关情况”。

在文中还按照《山东省物业服务收费管理办法》，重新明确并细化了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入以及车位场地使用费等收益资金使用方式和用途等相关情况。

九、起草过程

2025年3月，我单位收到县综合行政执法局《关于物业管理服务费定价标准需出台新文件的函》，结合我县实际，起草了《关于普通住宅前期物业服务收费及有关事项的通知》。

2025年5月-6月，征求了有关部门单位意见建议，随后向社会公开征求意见。

2025年6月，邀请了我县部分物业服务企业代表、社区代表、律师、人大代表、政协委员以及县相关部门进行了政策评估论证座谈会，各与会人员代表均无异议。进行了公平竞争审查，未发现有关妨碍全国统一市场和排除限制竞争方面的内容。

2025年7月，价格管理科提交政策至局办公室，局办公室进行了合法性审核。

2025年5月-7月，对该文件进行了政策实施前评估，文件符合法律法规要求。

2025年8月-11月，县司法局对该文件进行了合法性审查，文件符合法律法规及有关政策要求，并报县人民政府。

十、政策解读单位及联系方式

政策解读单位：高青县发展和改革局

联系方式：0533-6983529。