2025年高青县城镇老旧小区改造实施方案

为贯彻落实党中央、国务院决策部署，深入推进城镇老旧小区改造，根据《山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案》（鲁政办字〔2020〕28号）、《淄博市深入推进城镇老旧小区改造实施方案》（淄政办字〔2020〕49号）及《住房和城乡建设部办公厅等关于进一步深入推进城镇老旧小区改造工作的通知》（建办城〔2024〕53号）要求，我县15个老旧小区列入2025年度老旧小区改造计划。为全面落实项目改造任务，制定如下实施方案。

一、改造范围和目标任务

（一）改造范围

芦湖一期、金都花园、实验小学宿舍、物资局西院、华益市政、老一中宿舍片区、城西开发北区、城西开发南区、实验中学宿舍、四中宿舍、中心路小学宿舍、技校建工、面粉厂宿舍、环保局宿舍、地税棉小区共15个老旧小区。

（二）目标任务

2025年度我县改造15个小区，涉及楼宇87栋，居民2656户，建筑面积26.76万平方米。建设宜居整洁、安全绿色、设施完善、服务便民、和谐共享的“美丽和谐社区”。

二、改造原则

（一）坚持政府主导，居民参与原则。充分发挥政府主导作用，协调各方力量共同参与，激发老旧小区改造活力。坚持以人民为中心，充分运用“共同缔造”理念和方法，调动居民积极参与老旧小区改造。

（二）坚持先地下后地上，保障基础改造。按照先地下后地上、先基础后提升的原则，统筹规划，科学制定实施方案，明确施工时序。坚持各专业经营专营设施设备改造与老旧小区改造同步规划、同步开工、同步竣工，改善小区水电气热信等设施。

（三）提倡因地制宜，拓展完善改造。按照“一区一策”的原则，结合老旧小区实际条件，整合小区资源，连片实施改造，完善基础配套设施及公共服务建筑，新建或改善文化、体育健身、充电桩、“一老一小”、无障碍等设施，完善小区功能，打造“15分钟生活圈”。

三、改造内容

改造内容主要包括提升小区内部建筑、环境、配套设施以及与小区联系的市政配套设施。

（一）居住环境方面

1. 依法拆除私搭乱建的违章构筑物、建筑物；

2. 按照垃圾分类要求，合理配备垃圾分类收集容器；

3. 清理侵占小区公共绿地行为，补植花草树木，美化小区环境。

（二）基础设施方面

1. 小区道路升级改造，安装路灯；

2. 维修或新建污水管网，雨污分流；

3. 按小区居民实际需求、场地要求并兼顾绿化效果的前提下，增设停车位、充电桩，修建自行车、电动车停车棚；

4. 增设健身活动设施，有条件的可增设文化活动场所及设施；

5. 疏通消防通道，有条件的完善消防设施，增设室外消防栓；

6. 对小区内强、弱电地埋穿线管道；

7. 在有条件的小区配置养老、托育、助餐等基础设施。在适老化改造方面，以居家和社区养老为主，建立完善疾病和失能老人的就医、康复和照护服务。持续推进城市街区、社区场地适儿化改造，积极创造适合儿童成长发展的环境、条件和服务。

（三）水电气热信设施方面

1. 供水系统：更换锈蚀、老化的供水管网，安装智能水表，实现远程抄表与用水监测，方便居民缴费与管理部门统计。

2. 供电系统：更换老化、过载的电缆和变压器，清理私拉乱接现象，规范线路铺设，消除安全隐患，安装智能电表和配电箱，实现用电数据实时采集与分析，便于故障排查与电力调配。

3. 燃气系统：更换老化、存在安全隐患的燃气管道，安装燃气泄漏报警装置，确保燃气使用安全。

4. 供热系统：对供热管网进行保温并下地改造，减少热量在传输过程中的损耗，提高供热效率，确保冬季供热稳定。

5. 热线服务：设立专门的水电气热服务热线，安排专业客服人员24小时值班。居民遇到问题可随时拨打热线，客服人员及时记录并协调相关维修人员前往处理，确保问题得到快速解决。

（四）房屋修缮方面

1. 对破损的外墙、屋檐、落水管等进行修缮；

2. 修缮楼道台阶、扶手，更换楼梯间木窗或铁窗；

3. 粉刷楼道，有条件的可实施节能改造。

（五）小区整合方面

坚持“能合则合”的原则，对有条件且居民同意率达到90%以上的相邻小区进行整合合并，由街道负责小区整治合并前的民意调查、舆情稳控、解释宣传等工作。

（六）物业管理方面

具备条件的，应当实施专业化的物业管理；封闭小区，设置出入口、安装安防监控设施、修建岗亭或值班室；配建物业管理用房、社区服务用房。不具备条件的，改造后由街道办事处或社区居委会接管，实施简易物业管理，配备保安人员，维护公共秩序和安全；配备保洁人员，提供卫生保洁、绿化养护服务。

四、实施步骤

（一）准备阶段

1. 全面细致做好前期调研和宣传发动工作。按照“一小区一策”要求，改造工程在设计时应充分调查小区基础设施配套管理的现状运行情况，收集居民反映强烈的问题，作为确定改造内容的参考依据。

2. 科学规范做好设计工作。2025年6月30日前，工程建设单位应根据改造计划，完成年度改造工程的图纸设计，在充分征求街道社区居民意见后，全面落实实施。

（二）施工阶段

1. 严格招投标工作。改造工程应根据相关法律、法规要求，通过规范的招标方式，选择有资质、有经验、有技术的设计、施工、监理单位来承担老旧住宅小区改造任务。因改造工程以基础配套设施为主，涵盖市政、建筑、绿化、水电气热信等多项专业，在设计、施工、监理单位的招标中应兼顾各专业要求，做到同步设计、同步施工，保证工程质量。

2. 高标准抓好工程质量、安全等工作。工程建设单位应高度重视质量、安全等施工管理工作，统一指挥、组织、调度施工全过程，保证施工安全文明措施到位，尽量减少施工对居民日常生活的干扰，坚决杜绝安全事故的发生。

3. 严格依法拆除私搭乱建。在改造过程中应及时清理和拆除小区内的私搭乱建和违章建筑。相关街道及部门应负责违章建筑的认定、拆除工作，相关执法部门应给予协助。

4. 全过程跟踪审计。委托具有工程造价咨询资质的中介对改造工程实施全过程跟踪审计，重点对改造过程的政策、绩效、资金使用等方面进行实时审计、监督，建设单位应积极予以配合。

（三）验收阶段

老旧小区改造工程完工后，应由建设单位牵头，组织设计单位、施工单位、监理单位进行竣工验收，街道社区居委会、物业公司对验收过程进行监督并统一签字确认。竣工验收合格后交由属地街道社区管理。

五、改造项目资金来源

老旧小区改造资金，坚持“政府补贴、单位投资、引入社会资金、业主适当承担”的原则，多渠道进行筹集。

（一）用好中央和省市补助资金

根据《淄博市深入推进城镇老旧小区改造实施方案》（淄政办字〔2020〕49号）文件精神，市级以上财政将拨付“奖补”资金用于老旧小区改造，积极争取。

（二）落实县财政投入资金

1. 县财政按照老旧小区改造项目实际投资的60%安排改造配套资金。在积极争取上级奖补资金的基础上，要把老旧小区改造资金纳入政府年度预算，调整支出结构，优化使用效率。

2. 充分利用国家对老旧小区改造项目的支持，发行专项债券，保证资金供给。

（三）落实专营设施设备改造资金

实施供水、供暖、通信、有线电视、宽带、供气等专业经营设施设备改造，由各专业经营单位组织实施。改造资金执行以下政策：

1. 老旧小区内入楼端口至主管网的供水、供暖由专营单位出资改造，产权不属于专营单位的，由政府出资改造（代替“以奖代补”政策）。改造后的专营设施移交给专营单位，并由专营单位负责维护。

鼓励居民自行出资对户内的供水、供暖设施进行改造。

2. 老旧小区内入户端口以外的通信、有线电视等专业经营设施，产权属于专营单位的由专营单位负责改造，产权不属于专营单位的，由专营单位出具楼前管改造设计方案，政府出资进行楼前管铺设（代替“以奖代补”政策），其他专营设施设备由专营单位出资改造。改造后的专营设施产权移交给专营单位，并由专营单位负责维护管理。

3. 老旧小区内供气的改造。对老旧小区内已铺设的供气管道及设施存在安全隐患的由专营单位出资改造。对未实现供气的居民，按照专营部门要求自行出资，并由专营单位组织实施。

（四）业主承担资金

城区内老旧小区居民自愿出资对楼外窗及楼宇门实施节能改造且改造比例达到95%以上（不更换的户不予保温）的楼宇，由政府出资对外墙进行节能改造，住户自行自费对户内供水、供电、供暖等设施进行达标改造。根据《2025年绿色建筑与新型建筑工业化工作要点》（淄建函发【2025】16号）文件要求，居民更换窗户为平开窗或平开内倒窗，窗框为断桥铝材质，玻璃为中空玻璃、三层真空玻璃。

（五）积极吸纳社会资金

积极引入专业机构、社会资金参与小区云柜、自助洗车台、充电桩等经营性设施的投资建设。

六、职责分工

（一）县住房和城乡建设局：负责老旧小区改造工作的协调、指导、督查和调度；组织开展老旧小区摸底调查及改造计划编制；对项目建设进行监督管理。

（二）田镇、芦湖街道：负责“一小区一策”改造计划的编制，负责老旧小区改造项目的组织实施和辖区内老旧小区改造项目的统筹协调，对辖区内老旧小区改造项目负总责。

（三）县发展改革局：协调、指导老旧小区改造工程的立项审批工作；负责争取国家、省、市老旧小区改造工程配套基础设施建设预算内资金。

（四）县工业和信息化局：负责协调指导通讯、宽带数据传输等管线改造、建设工作。

（五）县公安局：负责指导安全防范设施建设、维护老旧小区改造期间安全秩序。

（六）县财政局：争取中央、省、市财政支持，对符合条件的老旧小区改造项目发行专项债券；统筹安排市级以上奖补资金的拨付和使用的监督管理。

（七）县自然资源局：指导办理老旧小区改造工作中新建、改扩建公共服务和社会服务设施等的规划、土地、不动产登记手续。

（八）县水利局：负责协调、指导供水管线改造工作。

（九）县行政审批局：负责优化老旧小区改造手续办理流程，提高审批效率，加快手续办理。

（十）县综合行政执法局：负责协调、指导拆除违法违章建（构）筑物；负责垃圾分类设施配置。

（十一）县住房公积金管理中心：负责指导和办理老旧小区居民提取住房公积金业务。

各专营单位应配合政府部门及老旧小区改造建设单位，按各自专营范围，负责资金筹集及改造工作，保证改造任务顺利完成。其他有关部门按照各自职责，做好相关管理工作。

七、工作要求

（一）加强组织领导。为确保老旧小区改造工作有序推进并取得成效，解决实施过程中出现的各类问题。各职责单位应根据职责要求，相互配合，共同做好全县老旧小区改造工作。改造工作的建设单位和实施主体，负责改造工作的具体实施，应成立相应的实施管理机构，配备专职工作人员，建立工作推进机制，按要求全面完成辖区内老旧小区改造工作。

（二）加强部门协作。老旧小区改造工作是一项复杂的系统工程，时间紧、任务重、统筹难，各相关街道办和部门应按照各自责任分工，各司其职，坚持安全、质量、进度、效益的统一，实现改造工序高效集成，改造过程安全可控，工程质量符合标准。

（三）建立长效管理机制。在改造过程中，要同步探索老旧小区的长效管理机制，引导老旧住宅小区采取灵活多样的管理模式，促进后期管理的良性循环。探索建立住宅专项维修资金归集、使用、统筹机制。

（四）做好改造工程档案的收集移交。建设单位应重视改造过程中建设文件、施工文件、监理文件、竣工图及影像资料的收集组卷等整理工作，竣工验收后移交县城建档案室存档。

（五）加大宣传力度，营造良好氛围。各新闻媒体要大力宣传老旧小区改造的重要意义和有关政策，引导社会各界和广大居民积极参与，为老旧小区改造营造良好的舆论氛围。

 

附件：2025年城镇老旧小区改造计划表

 

 

 

高青县住房和城乡建设局

                                                                                                                                                                                                                2025年3月24日